2019年北京楼市怎么走?看这一篇足够了

时间:2019-01-17 17:29 浏览:591 次

马上到年底了,北京的二手房成交量在回暖,今天讲一下北京微观市场,给买房的朋友当作参考。

首先重复一下我对北京市场2019年的整体判断。

2019年上半年整体的走势不会有什么变动,这种市场还是维持为主,体现在价格数据上也不会有什么变化。

原因是,目前北京的新房供应量较大,很多限竞房项目的销售情况实在是有点惨,所以年后很多项目可能会在价格上微调吸引客户。

2019年下半年,政策不确定性增加,这个是系统性的。比如说,开发商的资金流普遍偏紧,北京的土拍市场发生变化,共有产权房流拍多发,银行的放款压力过大,等等。毕竟,大家都是要过日子的……

当这些事情综合在一起的时候,政策就会发生调整,而政策的调整势必会导致房价的波动。

当然了,更具体一点就是2019年9月份之后,政策的不确定性大增。


微观市场的变动

最近北京的二手房成交量回暖,我跟大家分享下更为微观的市场。

市场的回暖往往是从成交量回升开始的,而成交量的回升,又是从热门区域开始的。北京的热门区域,比如说通州、西城、海淀学区、望京等等。每次成交量回暖往往在这些热门区域表现得比较明显。

而像比较冷门的区域,比如说门头沟、房山、顺义等等,成交量的回暖体现的要滞后一些。

成交量上升之后,虽然体现在房价上没有什么变化,但是买房人能很明显感觉到,房子的议价空间在减少,一套房子过去能砍15万,现在可能只能砍10万。

不同的房源之间变化也不同。更为优质的房源在成交量回暖之后,价格会首先上调,买房人往往觉得原来本可以买得起,而成交量一回暖,那种房子就买不起了。

这是更为微观的市场了。


在不同总价的房子上,由于目前北京实行了较为严格的限购限贷政策,所以说市场的回暖主要集中在低总价房源上。

这个低总价的分界线,根据我的经验,一般是首套首贷的情况下,首付200万以内。(供参考)

低总价房源的成交量回暖一段时间之后,高总价房源开始整体回暖,当然这种也要看市场的后劲了。

高总价的房源,现在全款买的比较多,买家可以多砍砍价。

对于买房人来说,北京的这种市场,早就可以随时买了,尤其是刚需上车的朋友,等来等去吃亏的概率很大。

对于一些等(办理)资格的朋友来说,尽量控制在今年9月份之前,我觉得是比较稳妥的。如果还是没有资格,那就慢慢等吧,这个也没有办法,有了资格之后抓紧买。

对于换房的朋友来说,这种市场还是要先卖后买,现在的市场热度远没有达到牛市的程度,一旦操作失误——先买后卖,风险会比较大。

以上就是2019年年初,我对微观市场的分析。